INFORME FIFTIERS 2026: El ladrillo tiene más de 50, por qué los FIFTIERS somos los grandes inversores del mercado inmobiliario

1. Los mayores de 55 ya somos el principal segmento inversor en España

Un estudio de Fotocasa Research sobre el perfil del inversor español en vivienda sitúa la edad media del comprador inversor en 44 años, frente a los 41 años de quien adquiere una vivienda para residir en ella. Sin embargo, cuando se analiza la distribución por tramos, el grupo con más peso no es el de los cuarenta, sino el de más de 55 años, con un 29% del total.

El perfil económico ayuda a entenderlo. El 57% de los inversores inmobiliarios españoles pertenece a las clases alta o media-alta. Uno de cada cuatro declara unos ingresos familiares brutos superiores a 4.000 euros mensuales, frente al 17% de quienes compran una vivienda habitual o una segunda residencia. Además, el 39% vive en pareja con hijos y otro 30% vive únicamente con su pareja, lo que describe hogares que, por lo general, han alcanzado una etapa de mayor estabilidad económica y familiar.

También existe una fuerte convicción sobre el papel de la vivienda como activo. El 78% de los inversores considera que comprar una vivienda es una buena inversión. El 83% cree que, dados los precios actuales del alquiler, compensa más pagar una hipoteca para comprar, frente al 70% que sostenía esta opinión un año antes. Al mismo tiempo, el 46% considera posible que el mercado se esté aproximando a una nueva burbuja, lo que indica que el optimismo convive con una percepción realista del riesgo.

Por tanto, no se trata únicamente de una generación con más dinero. Es una generación que cree en el activo, conoce sus ciclos y diferencia con mayor facilidad entre comprar una vivienda para vivir y adquirirla como parte de una estrategia patrimonial.

2. La gran ventaja FIFTIERS: hemos tenido más tiempo para construir patrimonio

La inversión inmobiliaria exige, normalmente, tres elementos: ahorro previo, capacidad para soportar o evitar una hipoteca y recursos adicionales para impuestos, reforma, mantenimiento y periodos sin ingresos. Los hogares maduros llegan con una ventaja acumulada durante veinte, treinta o cuarenta años.

La riqueza neta mediana del conjunto de las familias españolas se situó en 160.800 euros en 2024. Por encima de esa cifra aparecen los hogares de 55 a 64 años, con 214.500 euros; los de 65 a 74, con 249.200 euros; y los mayores de 74, con 214.500 euros. El máximo del ciclo patrimonial se alcanza, por tanto, entre los 65 y los 74 años.

Las medias son todavía más elevadas: 450.400 euros de riqueza neta media entre los 55 y los 64 años, 463.800 euros entre los 65 y los 74 y 469.300 euros entre los mayores de 74. La distancia entre media y mediana revela que dentro de estas generaciones existe un grupo con patrimonios muy elevados, capaz de adquirir varios activos, participar en promociones, invertir en sociedades inmobiliarias o diversificar entre vivienda, locales, terrenos y productos financieros.

El Banco Central Europeo explica que los hogares acumulan activos durante el ciclo vital mediante el ahorro, las herencias y las ganancias de capital. En la zona euro, el patrimonio mediano en activos alcanza su máximo entre los 55 y los 64 años, con 229.200 euros. Esa cifra multiplica por 7,6 los 30.300 euros de los hogares menores de 35.

Estados Unidos presenta prácticamente la misma curva. La Reserva Federal sitúa el patrimonio neto mediano en 364.500 dólares entre los 55 y los 64 años y en 409.900 dólares entre los 65 y los 74, frente a 39.000 dólares en los menores de 35. Los datos de España, Europa y Estados Unidos convergen en una misma conclusión: la capacidad patrimonial alcanza su mayor fortaleza durante la madurez.

3. No entramos en el mercado desde cero: ya poseemos el activo inicial

Una de las mayores diferencias entre un inversor joven y un inversor FIFTIER es el punto de partida. El primero suele necesitar ahorrar para realizar su primera aportación. El segundo puede disponer ya de una vivienda pagada, de otra propiedad, de capital procedente de una venta o de un activo que puede utilizar como garantía.

En España, únicamente el 36,7% de los hogares menores de 35 años es propietario de su vivienda principal. La proporción aumenta al 56,5% entre los 35 y los 44, al 70,1% entre los 45 y los 54, al 76,9% entre los 55 y los 64 y al 82,8% entre los 65 y los 74 años. Entre los mayores de 74, alcanza el 83,4%.

La diferencia resulta todavía más reveladora cuando se analizan las propiedades distintas de la residencia habitual. Solo el 13,8% de los menores de 35 años posee otros inmuebles. La proporción aumenta al 31,5% entre los 35 y los 44, al 43,7% entre los 45 y los 54, al 54,8% entre los 55 y los 64 y al 57,6% entre los 65 y los 74 años. Según cálculos de FIFTIERS, un hogar de 65 a 74 años tiene una probabilidad más de cuatro veces superior de poseer otra propiedad inmobiliaria que un hogar menor de 35.

Además, no se trata de activos de escaso valor. Entre quienes poseen estas propiedades adicionales, su valor mediano alcanza los 119.100 euros en los hogares de 55 a 64 años y los 112.100 euros en los de 65 a 74. La vivienda principal de ambos grupos presenta un valor mediano de 180.000 euros.

El resultado es una extraordinaria concentración patrimonial en el ladrillo. En España, los activos reales representan el 77% del total de los activos familiares. La vivienda principal concentra el 41,7% de todos los activos y otras propiedades inmobiliarias otro 26,9%. Sumadas, ambas categorías representan el 68,6% del patrimonio bruto de los hogares españoles.

Esto convierte al inmueble ya poseído en una plataforma desde la que seguir invirtiendo. Puede venderse para adquirir otro activo, generar una renta, utilizarse como garantía, dividirse, reformarse, transmitirse o integrarse en una estrategia familiar de largo plazo.

4. El verdadero poder no es solo tener patrimonio: es tener menos deuda

La capacidad inversora depende tanto del valor de los activos como de las obligaciones pendientes. Dos personas pueden poseer viviendas del mismo valor, pero su margen de actuación será muy distinto si una soporta una hipoteca elevada y la otra dispone de gran parte del inmueble libre de cargas.

En el conjunto de los hogares españoles, la deuda equivalía en 2024 al 8,1% de los activos totales. El 64,6% de la deuda estaba vinculado a la adquisición de la vivienda principal y otro 17,3% a la compra de otras propiedades. El 54% de los hogares mantenía algún tipo de deuda y, entre ellos, el saldo mediano pendiente era de 29.900 euros.

Sin embargo, la presión de la deuda disminuye claramente con la edad. Entre los hogares endeudados, la ratio mediana entre deuda e ingresos alcanza el 103,2% entre los 35 y los 44 años y el 89,8% entre los 45 y los 54. Después desciende al 55% entre los 55 y los 64, al 43% entre los 65 y los 74 y al 22,1% entre los mayores de 74.

Esta menor dependencia del crédito proporciona varias ventajas: permite presentar ofertas sin condiciones complejas de financiación, reduce la exposición a los tipos de interés, facilita soportar reformas o periodos sin inquilinos y aumenta la velocidad con la que puede cerrarse una operación.

El caso estadounidense muestra hasta dónde puede llegar esta ventaja. La mitad de los compradores de entre 70 y 78 años y el 40% de los de 60 a 69 compran íntegramente en efectivo. Más del 90% de los compradores de 44 años o menos, en cambio, necesita financiación. Además, el 62% de los compradores de 70 a 78 años y el 53% de los de 60 a 69 utiliza el dinero obtenido con la venta de su anterior residencia para financiar la siguiente compra.

El FIFTIER no siempre compra utilizando exclusivamente sus ingresos actuales. Compra movilizando décadas de ahorro, amortización hipotecaria, revalorización y patrimonio acumulado.

5. Somos compradores, vendedores, arrendadores y proveedores de capital familiar

El poder de los mayores de 50 no debe medirse únicamente por el número de viviendas que compran. También controlan una parte considerable del inventario que puede salir al mercado, de las viviendas que se alquilan, del capital que se reinvierte y de los recursos que permiten a las generaciones más jóvenes acceder a una entrada.

En Estados Unidos, las personas de entre 60 y 78 años representan el 42% de los compradores y el 53% de los vendedores de vivienda, el mayor peso de todos los grupos generacionales. Los vendedores de 70 a 78 años habían permanecido una mediana de 16 años en su anterior propiedad, acumulando durante ese periodo una amplia base de capital inmobiliario.

Esta doble posición —comprador y vendedor— transforma al inversor maduro en un auténtico redistribuidor de activos. Puede vender una gran vivienda familiar y comprar dos unidades más pequeñas; cambiar una residencia habitual por una vivienda adaptada y un inmueble en alquiler; transmitir una propiedad a sus hijos; adquirir una segunda residencia; o convertir capital inmobiliario inmovilizado en una fuente de ingresos.

También aparece una influencia indirecta. En Estados Unidos, el 27% de los compradores de entre 26 y 34 años y el 13% de los de 35 a 44 utilizó un regalo o préstamo de familiares o amigos como una de las fuentes para su entrada. Aunque el informe no identifica la edad de quienes aportaron el dinero, es razonable interpretar que una parte relevante procede de padres y familiares pertenecientes a generaciones FIFTIERS.

Por eso, la verdadera huella inmobiliaria de los mayores de 50 es mayor que la reflejada por las compraventas realizadas directamente a su nombre. Somos compradores, propietarios, vendedores, arrendadores, herederos, transmisores y financiadores intergeneracionales.

6. La brecha con los jóvenes no es solo generacional: es patrimonial

La posición dominante de los FIFTIERS también está relacionada con las crecientes dificultades de acceso que afrontan las generaciones más jóvenes.

En España, la diferencia entre el 36,7% de propietarios menores de 35 años y el 82,8% de propietarios de 65 a 74 años supera los 46 puntos porcentuales. En la propiedad de inmuebles distintos de la residencia habitual, la distancia entre ambos grupos es de casi 44 puntos.

La OCDE advierte de que las generaciones jóvenes están encontrando mayores dificultades para alcanzar las tasas de propiedad de las generaciones anteriores a la misma edad. En el promedio de los países europeos de la OCDE, el 41% de las personas nacidas alrededor de 1990 poseía vivienda a los 29 años, frente al 52% de las nacidas alrededor de 1980 cuando tenían esa misma edad. A los 39 años, el 63% de la generación nacida alrededor de 1980 era propietaria, cuatro puntos menos que la generación nacida en torno a 1970 cuando alcanzó esa edad.

En Estados Unidos, los compradores de primera vivienda representaron en el informe general de 2025 de la National Association of Realtors solo el 21% del mercado, el porcentaje más bajo desde que comenzó a registrarse la serie en 1981. La edad mediana del comprador primerizo ha ascendido hasta los 40 años, mientras que la del comprador que ya había sido propietario alcanza los 62 años y la del vendedor llega a 64.

Esta realidad debe interpretarse con equilibrio. El liderazgo FIFTIERS demuestra capacidad financiera y experiencia, pero también revela un problema de accesibilidad. Si las generaciones jóvenes entran más tarde en la propiedad, acumulan durante menos años las posibles ganancias derivadas de la amortización de deuda y de la evolución del valor de sus activos.

La ventaja patrimonial se retroalimenta: quien ya posee una vivienda puede beneficiarse de su capital acumulado para comprar otra; quien permanece en el alquiler debe reunir desde cero la entrada necesaria mientras afronta el coste mensual de su residencia.

7. La propiedad inmobiliaria continúa siendo uno de los mayores divisores de riqueza

El Banco de España sitúa la riqueza neta mediana de los hogares propietarios de su vivienda principal en 239.300 euros, frente a solo 6.400 euros entre quienes viven bajo otros regímenes de tenencia. La diferencia supera las 37 veces, aunque parte de ella responde a diferencias previas de renta, edad y capacidad de ahorro.

La Reserva Federal estadounidense encuentra una distancia prácticamente idéntica: los propietarios registraban en 2022 un patrimonio neto mediano de 396.200 dólares, mientras que los inquilinos y otros no propietarios alcanzaban 10.400 dólares. Es decir, una diferencia de aproximadamente 38 veces.

En la zona euro, el valor mediano de los activos de los propietarios sin hipoteca se situaba en 298.100 euros y el de los propietarios con hipoteca en 355.300 euros. Entre los inquilinos se reducía a 17.100 euros.

Estos datos no demuestran que la vivienda sea siempre la inversión más rentable, ni que comprar sea adecuado para todas las personas. Sí demuestran que la propiedad inmobiliaria ha actuado durante décadas como uno de los principales mecanismos de acumulación de patrimonio de los hogares. Las generaciones que accedieron antes al mercado han disfrutado de más tiempo para amortizar, reformar, vender, reinvertir y transmitir sus activos.

8. La longevidad está ampliando nuestro horizonte como inversores

Existe otro cambio esencial: cumplir 50 o 60 años ya no implica encontrarse al final del ciclo inversor. Para millones de personas puede suponer disponer todavía de treinta, cuarenta o incluso más años de vida.

En España, el 21,1% de la población ya tiene 65 años o más. Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística indican que esta proporción podría alcanzar un máximo del 30,9% en 2076, siempre que se mantengan las tendencias demográficas consideradas. El propio INE recuerda que se trata de una proyección y no de una predicción cerrada.

A escala mundial, en 2030 una de cada seis personas tendrá 60 años o más. La población mundial 60+ pasará de 1.000 millones en 2020 a 1.400 millones en 2030 y a 2.100 millones en 2050. La población de 80 años o más podría alcanzar los 426 millones a mediados de siglo.

Esta longevidad cambia la lógica de la inversión. Una persona de 55 años puede adquirir hoy una vivienda que genere ingresos durante varias décadas. Puede invertir pensando en su jubilación, en su protección frente a la inflación, en la financiación de cuidados futuros, en su movilidad geográfica o en la transmisión a la siguiente generación.

Los FIFTIERS no están saliendo del mercado inmobiliario. Están iniciando una nueva fase del ciclo: menos orientada a la primera residencia y más relacionada con rentas, diversificación, adaptación, calidad de vida, planificación sucesoria y preservación de capital.

9. Los FIFTIERS no solo lideraremos la inversión: redefiniremos el producto inmobiliario

El envejecimiento demográfico no aumentará únicamente el número de compradores maduros. Transformará el tipo de vivienda demandada.

En la Unión Europea, el 33% de la población vive en viviendas consideradas infraocupadas, es decir, inmuebles con más espacio del necesario para el tamaño del hogar. Eurostat identifica como una de las causas habituales la permanencia de personas o parejas mayores en la vivienda familiar después de que sus hijos se hayan independizado.

En Estados Unidos, cerca del 19% de los compradores mayores de 60 años adquirió vivienda relacionada con el mercado sénior. La proporción alcanzó el 25% entre los compradores de 70 a 78 años y el 27% entre los de 79 a 99.

Esta evolución abre una nueva generación de oportunidades inmobiliarias:

Viviendas accesibles y adaptables. Inmuebles sin barreras arquitectónicas, con ascensor, baños adaptados, buena iluminación, domótica y capacidad para incorporar servicios de apoyo.

Residencias urbanas de tamaño medio. Muchos FIFTIERS pueden preferir cambiar una vivienda familiar grande por otra más eficiente, céntrica, segura y próxima a servicios sanitarios, culturales y comerciales.

Senior living y serviced residences. Soluciones residenciales que combinan independencia, comunidad, mantenimiento, restauración, bienestar, salud preventiva y actividades sociales.

Rehabilitación y eficiencia energética. Una parte considerable del patrimonio de los mayores de 50 se encuentra en viviendas adquiridas hace décadas. Su modernización puede mejorar el confort, reducir consumos y proteger el valor futuro del activo.

Vivienda intergeneracional. El aumento de los hogares que combinan padres mayores, hijos adultos y nietos impulsará inmuebles más flexibles, con zonas independientes y servicios compartidos.

Inmobiliario vinculado a salud y longevidad. Viviendas próximas a hospitales, clínicas, centros de rehabilitación, instalaciones deportivas, naturaleza y servicios de cuidados ganarán atractivo para un consumidor que prioriza bienestar y autonomía.

Segundas residencias y movilidad internacional. El teletrabajo, las carreras profesionales más largas y una jubilación activa permitirán combinar varias localizaciones durante el año, especialmente en destinos con buen clima, conectividad, seguridad y servicios.

La gran ventaja competitiva de los inversores FIFTIERS es que no solo disponemos del capital para participar en estos mercados. También comprendemos al cliente porque formamos parte de él.

10. No todos los mayores de 50 somos ricos: el mercado debe evitar la simplificación

El poder patrimonial del colectivo FIFTIERS no significa que todas las personas mayores de 50 posean varias viviendas ni que disfruten de una situación financiera holgada. Las cifras medianas esconden grandes diferencias por renta, educación, trayectoria profesional, género, territorio, herencias y régimen de tenencia.

Existen hogares maduros con un elevado patrimonio inmobiliario, pero con poca liquidez mensual. Otros continúan pagando deuda o deben afrontar gastos de mantenimiento, dependencia o apoyo económico a sus hijos. También hay personas mayores que viven de alquiler y quedan fuera de buena parte de las ventajas derivadas de la revalorización de la vivienda.

Por ello, las empresas inmobiliarias no deberían tratar a los mayores de 50 como un segmento uniforme. Un profesional de 52 años con altos ingresos y una hipoteca pendiente tiene necesidades diferentes a las de una persona jubilada de 72 años con una vivienda pagada, o a las de un inversor de 65 años con cinco propiedades en alquiler.

Además, la inversión inmobiliaria continúa expuesta a riesgos de iliquidez, concentración patrimonial, reformas inesperadas, impagos, fiscalidad, regulación, periodos sin ocupación y cambios de precio. El dato de que el 46% de los inversores españoles perciba la proximidad de una posible burbuja demuestra que incluso los compradores más convencidos reconocen los riesgos del mercado.

La madurez financiera no consiste en creer que el ladrillo nunca baja. Consiste en calcular correctamente el precio de entrada, la rentabilidad neta, los costes, la fiscalidad, el horizonte temporal, la liquidez disponible y el peso que el inmueble tendrá dentro del patrimonio total.

Conclusión FIFTIERS: las cinco “C” de nuestro poder inmobiliario

El liderazgo de los mayores de 50 en la inversión residencial puede resumirse en cinco grandes ventajas.

Capital, porque hemos tenido más años para ahorrar y acumular patrimonio.

Colateral, porque una gran parte ya posee una vivienda principal y, en muchos casos, otros inmuebles.

Caja, porque soportamos menos deuda y podemos aportar más recursos propios o reinvertir el dinero de una venta.

Criterio, porque hemos atravesado diferentes ciclos económicos, tipos de interés, crisis y cambios regulatorios.

Continuidad, porque la longevidad amplía nuestro horizonte vital y permite planificar inversiones a veinte, treinta o cuarenta años.

Los FIFTIERS no somos únicamente el grupo con más propiedades. Somos el colectivo que dispone de mayor capacidad para comprar, vender, reinvertir, transformar, alquilar y transmitir vivienda. Nuestra influencia se extiende desde la primera aportación que facilitamos a nuestros hijos hasta el desarrollo de nuevos modelos de senior living, rehabilitación, vivienda adaptada o inversión patrimonial.

Durante mucho tiempo se pensó que el mercado inmobiliario pertenecía a quienes estaban formando su primer hogar. Los datos actuales muestran que su centro de gravedad se está desplazando hacia quienes ya han construido una vida, una carrera y un patrimonio.

No somos una generación que se retira del mercado inmobiliario. Somos la generación que está comenzando a rediseñarlo.

Nota metodológica

Este informe se centra principalmente en la inversión residencial realizada por particulares y hogares, no en operaciones de fondos institucionales, sociedades o inmuebles comerciales. Las fuentes utilizan diferentes tramos de edad: Fotocasa publica datos para mayores de 55 años; el Banco de España y el Banco Central Europeo emplean grupos de 55 a 64 y de 65 a 74; y la National Association of Realtors analiza, entre otros, los grupos de 60 a 69 y de 70 a 78 años. Para preservar el rigor, se han mantenido los tramos originales y no se han inventado porcentajes para el conjunto exacto 50+. Los múltiplos indicados como cálculos de FIFTIERS se han obtenido dividiendo los valores publicados por las fuentes citadas. Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni inmobiliario.